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27 jun 2015

PATOLOGIAS DE EDIFICACION. ¿QUÉ HACEMOS?

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CÓMO DETECTAR SI NUESTRO EDIFICIO PADECE PATOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN

Desde el origen de los tiempos, el ser humano ha pretendido un cobijo para protegerse tanto de ataques de animales y congéneres como de las inclemencias ambientales. Es algo que necesitamos pero, además,  nos permite crear una familia con dignidad, nos confiere un estatus  y nos puede servir para prosperar si orientamos nuestra actividad al mercadeo de inmuebles. En la fase de crisis tan aguda del sector de ladrillo, como se ha venido llamando a esta suerte de burbuja inmobiliaria, la compraventa de inmuebles ha descendido bruscamente y, con ella, la nueva edificación. El sector ha podido salvar algunos muebles cambiando el tercio al ámbito de la reforma y la rehabilitación y, para que esto haya sido posible, factores como la Inspección Técnica de Edificios ha sido imprescindible.

rehab

Patologías de edificación: Reparación y mantenimiento

En muchas ocasiones, el ocupante de una vivienda se limita a vivir en ella, cosa fácilmente entendible pero, desde el punto de vista de edificio, insuficiente.

¿Y, desde cuándo tenemos que tener en cuenta lo que quiere el edificio? Muy fácil, desde que nos gusta disfrutar de nuestro dinero y no pagar más para reparar una cosa que podría haberse evitado con un simple y económico mantenimiento.

En el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, se obliga a realizar Inspecciones Técnicas a Edificios de más de 50 años, en municipios de más de 25.000 habitantes. A partir de ese momento, la revisión periódica será cada 10 años.

En general, los Ayuntamientos podrán adaptar la legislación de forma que adapten los aspectos fundamentales a revisar, los plazos, la metodología y las certificaciones a presentar. Todo ello, con la finalidad de mejorar la conservación de los edificios evitando problemas derivados de los daños y patologías de los mismos, evitar la ruina de las construcciones y mantener el valor patrimonial de los núcleos urbanos.

Estas inspecciones las llevan a cabo los arquitectos o arquitectos técnicos, así como entidades homologadas a tal efecto que determinarán mediante dictamen las condiciones generales del inmueble y su aptitud a nivel estructural, de revestimientos, instalaciones, estética, etc. Como se trata de un trabajo de mantenimiento y conservación, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9, corresponderá al propietario o comunidad de propietarios sufragar los gastos derivados, al margen de los costes de reparación.

¿Qué produce las patologías de edificación que nos podemos encontrar?

Fundamentalmente se pueden clasificar en:

  • Condiciones de estrés térmico que provocan dilataciones y contracciones a nivel de fachada, cubierta y, ocasionalmente, en estructura no protegida
estalladura

Patologías de edificación: estalladuras por estrés térmico+sobrecargas

  • Puesta en contacto de materiales que puedan crear reacciones químicas que afecten a otros elementos o partes de la edificación
  • Aplicación de fuerzas no previstas en el análisis de cargas y sobrecargas previstas para el diseño del edificio (peso de antenas en cubierta, marquesinas en locales comerciales, excavaciones en edificios colindantes para nuevos edificios o vasos de piscinas, cierre de fachadas que aumentan la superficie resistente al viento…)
fisura

Patologías de edificación: cargas no previstas + asientos

  • Agentes biológicos como pueden ser familias de hongos que proliferen por efecto de la humedad
humedad

Patologías de edificación: agentes biológicos

La defectología del edificio se basa en la alteración que aparte un elemento estructural, una instalación o una pieza de ornamento de las condiciones iniciales de la construcción debidos, fundamentalmente, a defectos debidos a la humedad, a las cargas aplicadas y a la variación dimensional.

Para que un edificio esté “sano” deberá pasar satisfactoriamente un examen visual de:

  • Muros de carga y fábricas de ladrillos
  • Pórticos y entramados
  • Forjados y cubiertas
  • Escaleras
  • Muros de contención
  • Cimentaciones y pozos de recalce
  • Fachadas
    • Huecos
    • Coronaciones
    • Voladizos
    • Cornisas
    • Aleros
    • Otros que puedan desprenderse
  • Red de abastecimiento de agua
  • Red de saneamiento
  • Red eléctrica
  • Ascensores y montacargas
  • Instalaciones secundarias y de uso común

Cuando se habla de una patología se hace referencia a lesiones que puede presentar una edificación y a su evolución con el tiempo en lo que viene a llamarse proceso patológico. Las lesiones estructurales, las más graves y difíciles de descubrir, suelen comenzar con un error de diseño, o de cálculo, movimiento del suelo bajo la cimentación del edificio por acción de la mecánica de suelos o de actuaciones en solares colindantes que creen bulbos de carga, hinchamiento o socavaciones bajo el total de la cimentación o, aún más peligroso, sobre zonas de la misma (creando los temidos asientos diferenciales).

Detectar un fallo estructural no es tan sencillo ya que los elementos resistentes no suelen estar descubiertos (salvo pilares en cocheras y situaciones similares), antes bien, presentan revestimientos de mortero, aplacados, revestidos en piedra o azulejo, pintura, falsos techos… que enmascaran estos problemas. Sin embargo, cuando hay un fallo siempre, siempre, … hay un indicio: una  fisura o una grieta, una estalladura de la piel que envuelve a una armadura, una mancha en una esquina, un cambio de nivel en una superficie plana, un velo que aparece sobre una pared, una capa salitrosa sobre una pared revocada, un óxido en una junta… Y un buen detective de edificios, debe conocer todos los indicios para localizar al culpable y darle su merecido… Analizaremos las pistas en próximos artículos.

AUTOR: FCO JAVIER LUQUE @fdetsocial

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